| |
расселение коммунальных квартир, когда
всем
семьям из коммунальной квартиры покупаются одно-, двух-, трехкомнатные квартиры,
а
освободившаяся многокомнатная квартира приобретает нового владельца. Этот
процесс
касается, как правило, коммунальных квартир, расположенных в старом центре
города, в
наиболее престижных районах, в домах, прошедших капитальный ремонт.
С развитием рынка жилья возникают две новые социальные проблемы. Первая
проблема
- снижение платежеспособности населения, вызванное падением уровня реальных
доходов большинства населения и ростом цен на жилье. Бесплатная приватизация
жилья,
в ходе которой население получает дорогостоящие материальные активы, не решает
проблем его доступности при невозможности взять долгосрочный кредит на покупку
квартиры. Вторая проблема также связана с тяжелым материальным положением
малоимущих групп населения, что стимулирует приток жилья на рынок и
одновременно
приводит к росту числа бездомных. В результате активизируется процесс
поляризации
общества.
Жилищные условия населения определяются объективными и субъективными
параметрами. К объективным параметрам качества жилищ можно отнести:
месторасположение и время постройки дома, материал стен, размер квартиры, число
комнат и их изолированность, высоту потолков, тип квартиры (индивидуальная или
коммунальная). Объективные параметры отражаются в рыночной цене квартиры,
поэтому
факторы цен можно использовать при анализе дифференциации жилищных условий.
Колеблемость цен за 1 кв. м жилья соответствует различиям в его качестве.
Квартиры в
домах массового строительства мало отличаются Друг от друга, что и проявляется
в
небольшой вариации цен. Так. в 1993 г. на рынке жилья в Санкт-Петербурге
коэффициент
вариации цены 1 кв. м в однокомнатных квартирах составлял 15%, в двухкомнатных
квартирах - 21%, в трехкомнатных -- 11%, в четырехкомнатных - 8%.
Для изучения дифференциации жилищных условий может быть применена типология
жилых домов, используемая при установлении рыночных цен:
• жилые дома низкого качества;
• дома повышенной этажности: типовые дома; дома улучшенной планировки;
• "сталинские" дома;
• элитные дома.
К жилью низкого качества относятся квартиры, расположенные в пятиэтажных
("хрущевки") и девятиэтажных панельных домах.
Элитные дома - бывшие ведомственные и "номенклатурные" дома, построенные в 80-е
гг. - отличаются особой планировкой квартир, качеством строительства,
прекрасным
расположение особым социальным статусом жильцов.
Приведенная типология аккумулирует большинство из названных выше объективных
параметров качества.
Цены на жилые помещения дифференцированы по территориям России и различаются на
первичном и вторичном рынках середине 1998 г. цены на первичном и вторичном
рынках
в среди по России составили соответственно 3461 и 2695 руб. за 1 kbj общей
площади.
Рынок жилья начал развиваться с приватизации жилья с начала 90-х гг. и стал
стабильно
функционировать с 1996 г., когда в собственности граждан России находилось уже
свыше
1/3 квартир. В 1996 г. цены на жилье росли как на первичном (+12.9%), так и на
вторичном рынках (+8,0%). Затем последовало снижение темпов роста цен до +1,8%
в I
квартале 1997 г. и до +2,8 во II квартале 1997 г., причем в большей мере рост
цен
замедлялся на первичном рынке жилья. Замедление темпов роста цен на жилье
объясняется относительным насыщением рынка квартир также тем, что
платежеспособная
категория граждан за короткий период улучшила жилищные условия.
Цены на жилье различаются по городам России (табл. 7.9).
Таблица7.9
Средние цены жилья в городах России по
данным Российской гильдии риэлтеров (в долл. за 1 кв, м, 1997г.)
Город
Средняя
цена
Новое или реконструируемое жилье в престижном районе
Старое жилье хорошего качества в престижном районе
Москва
1100
3000
2000
Якутск
820
2000
1000
Самара
530
880
600
Санкт- Петербург
530
1000
600
Иркутск 520
800
600
Н. Новгород
510
700
500
Владивосток
510
700
500
Анапа
510
760
580
Новоси
|
|
