ура Эмилия Лепида за 
то, что его квартирная плата была слишком высока: 6 тыс. сестерций. «Если 
кто-нибудь сейчас платит столько, его не признают за сенатора: так быстро 
сходят люди с прямого пути, а затем скатываются в пропасть».]. Жилья не 
хватало: «…посмотри на это множество людей, которое едва вмещается в 
бесчисленных домах города!» (Sen. ad. Helv. 6).
   Дороговизна римских квартир объясняется, конечно, большим спросом, но 
значительную роль играла здесь и спекуляция. И тут перед нами встает фигура 
домохозяина. Это человек богатый и любящий богатство, но не просто стяжатель и 
сребролюбец: это делец и предприниматель с широким размахом. Трезвая 
расчетливость делового человека, который умно учитывает требования сегодняшнего 
дня и умело их использует, сочетается в нем с любовью к риску, к опасности, с 
азартностью игрока, ставящего на карту все в надежде на выигрыш. Он очень 
озабочен тем, чтобы поскорее вернуть деньги, вложенные в постройку, и вернуть 
их, конечно, с прибылью; ему нужно, чтобы его инсула вырастала как можно скорее,
 и его больше беспокоят цены на материал, чем его качества. Домохозяину в Риме 
грозили опасности весьма реальные: случались землетрясения, Тибр разливался и 
заливал низины, пожары были явлением обыденным. Ожидать, пока съемщики въедут, 
пока они внесут квартирную плату (она уплачивалась по полугодиям), – это было 
слишком долго. Хозяин сдает новый дом целиком одному человеку, который уже от 
себя будет сдавать отдельные квартиры (это занятие имело официальное 
обозначение: cenaculariam exercere), а сам, разгоряченный полученной прибылью, 
увлекаемый перспективой приливающего богатства, кидается в новые строительные 
спекуляции. Он одержим бесом лихой предприимчивости: сносит построенный дом, 
распродает строительные материалы с несомненной для себя выгодой [63 - О 
перепродажах и сносах домов говорят такие беспристрастные источники, как 
Страбон (235) и Дигесты (xix. 2. 30). В 44 г. н.э. s. – c. Гозидиена запрещал 
продавать дома negotiandi causa. Пахтер в своей интереснейшей статье (De 
Pachture. Les Campi Macri et le s?natus-consulte Hosidien. M?langes Cagnat. 
Paris, 1912. С 169—186) вряд ли прав, считая, что это постановление направлено 
против тех, кто, скупая землю, стремился превратить ее в пастбища и с этой 
целью сносил хижины прежних владельцев, уничтожая таким образом возможность 
заселения этих участков колонами-земледельцами. Разрушать эти жалкие жилища в 
целях наживы бессмысленно. Дело, однако, шло не о жалких хижинах, а о городских 
и столичных инсулах. Что спекуляция готовым строительным материалом была делом 
выгодным, это доказывают и запрет сносить дома negotiandi causa, узаконенный в 
нескольких городах (Тарент, Малака, колония Genetiva Iulia Urso), и эдикт 
Веспасиана («negotiandi causa aedificia demolire… edicto divi Vespasiani 
vetitum est»). Эдикт этот был подтвержден Александром Севером. В начале III в. 
юрисконсульт Павел комментирует постановление Гозидиена, напоминая наказания, 
наложенные на его нарушителей: покупатель уплачивал в качестве штрафа двойную 
сумму, выплаченную им продавцу, продажа аннулировалась.]; поймав слухи о 
вчерашнем пожаре, отправляется к хозяину-погорельцу и, если тот пал духом и 
зарекается строить в Риме, по сходной цене покупает у него участок (по словам 
Плутарха, Красс таким образом прибрал к рукам около половины земельной площади 
в Риме). Он строит, перепродает, покупает, предпринимает капитальный ремонт под 
предлогом, что дом грозит обвалом; делит его на две половины глухой стеной – 
мысль о жильцах и об их удобствах его не только не беспокоит, а просто не 
приходит ему в голову: для него это не люди, это источник дохода. Он и не видит 
их; к дому у него приставлен доверенный раб – insularius [64 - Надписи 
сохранили некоторые имена этих «управдомов». У Статилиев их было несколько: 
Кердон, Эрот, Демосфен, Диоген, Феликс (cil. vi. 6215, 6217, 6296—6299); в 
колумбарии Волузиев похоронен «Евтих инсулярий» (vi. 7291); у Поллионов смотрел 
за инсулой Дак (vi. 7407). Этот последний, судя но имени, был и происхождением 
дакиец; остальные были греками, вероятно, из Малой Азии. Возможно, конечно, что 
греческие имена были даны им по прихоти хозяев. Интересно, что среди 
императорской familia неоднократно упоминаются инсулярии: Папий, раб Тиберия 
(vi. 8856), Кердон и Гелен, рабы Ливии (vi. 3974), М. Антоний Феликс, свободный 
человек, инсулярий «детей Друза» (vi. 4347). Члены императорской семьи 
занимались сдачей квартир? Дело, вероятно, происходило так: имущество 
осужденных за государственные преступления поступало в собственность 
императора; в этом имуществе могли оказаться инсулы, и новый хозяин продолжал 
их эксплуатацию, приставив к этому делу доверенного человека. Договоры, 
заключенные инсулярием от лица хозяина, имели законную силу. До нас дошло два 
объявления о сдаче квартир, не из Рима, правда, а из Помпей. «Инсула, 
выстроенная Аррием Поллионом, принадлежащая Гн. Аллию Нигидию Маю, сдается с 
июльских календ: лавки со своими антресолями, прекрасные квартиры вверху 
(cenacula equestria) и дом. Съемщик пусть обращается к Приму, рабу Гн. Аллия 
Нигидия Мая» (интересно соединение разных элементов в этой инсуле: domus – 
особняк, основное старое ядро дома; лавки или мастерские – в нижнем этаже и 
отдельные квартиры – в верхнем). Другое объявление гласило: «Во владениях Юлии, 
дочери Спурия Феликса, сдаются: прекрасная баня, лавки с антресолями, квартиры 
– с первого дня августовских ид на пять лет».К главе третьей], он следит и за 
жильцами, и за главным арендатором, блюдет хозяйские интересы и докладывает 
хозяину о всех неполадках и непорядках в доме. Это он уговаривает у Ювенала 
жильцов дома, который еле держится на тонких подпорках, не волноваться и 
спокойно спать.
   Главный арендатор – это человек иного склада и характера. Этот не пойдет на 
риск и боится его: он ищет наживы верной, идет теми дорожками, где над ним не 
висит никаких серьезных неприятностей. Дигесты приводят в качестве примера, т. 
е. как нечто обычное, арендатора, который снял дом за 30 тыс. сестерций и, сдав 
все квартиры по отдельности, собрал со всех 40 тысяч. (Dig. XIX. 2. 30), иными 
словами, нажил на этом деле 33% – кусок жирный! Получен он был, конечно, не без 
хлопо